Kategorije
Data Analytics

Cijene nekretnina u Istri: Kuća i stan na obali ili u unutrašnjosti?

Cijene nekretnina, kuća i stanova u Istri variraju. Najtraženija je zapadna obala, osobito Rovinj i sjeverni dio dok je jug priuštiviji, a unutrašnjost dostupna.

Cijene nekretnina u Istri su dosta tražene. Nije rijetko čuti kako netko želi kupiti kuću ili stan u Istri. Najčešće zamijeniti život u stanu nekom gradu poput Zagreba s kućom u Istri. Kako i ne bi kada je prosječna medijalna cijena stana u Zagrebu, prema podacima Ekonomskog Instituta Zagreb, iznosila 1200 eura po kvadratu, a kuća u Istri u prosjeku svega 370 eura po kvadratu.

Naravno, te cijene treba uzeti s rezervom jer su objavljene medijalne cijene za realizirane kupoprodajne ugovore koje mogu biti nešto manje od realnih. Razlog tome treba tražiti u izbjegavanja plaćanja poreza. Međutim, odnos i dalje stoji – za cijenu stana od 60 kvadrata u gradu može se naći kuća od 120 kvadrata, vjerojatno s prizemljem i prvim katom te vrtom u nekoj manje urbanoj sredini.

Cijene kuća u Istri

Kada je u pitanju Istra, prema dostupnim podacima, čini se da postoje znatne razlike u cijenama, ovisno o lokaciji za koju se odlučite. Što se tiče kuća, sjeverno-zapadna obala očito je tražena i atraktivna s obzirom na to da je gotovo sve na obali od Rovinja i sjevernije veće od prosjeka. Južnije od Rovinja prema Puli cijene su nešto bliže prosjeku , a unutrašnjost je debelo ispod prosječnih cijena.

Ono što se također vidi kako postoje velike razlike u prosječnim cijenama. Od općina sa svega 20% prosječne cijene do gradova koji imaju prosječnu cijenu kuće 2,5 puta veću cijenu od prosjeka. Dostupnost kuća mnogo je veća od stanova, osobito u ruralnim krajevima.

Relativne cijene kuća u Istarskoj županiji po općinama u odnosu na prosječne kupoprodajne cijene od 2012. do 2019. godine

Cijene stanova u Istri

Što se tiče stanova, u Istri je njihova ponuda nešto manja zbog čega dosta općina za njih nema dostupnih informacija o njihovoj kupoprodaji. Razlog nije što se stanovi ne kupuju nego ih nema u ponudi u središnjoj Istri već uglavnom na obali i u gradovima gdje je veća izgrađenost.

Situacija je slična kao i s kućama – skup Rovinj i sve sjevernije uz obalu od njega te jeftinije sve južnije prema Puli. Unutrašnjost i istočna obala su uglavnom nešto ispod prosjeka.

Također, vidljive su i puno manja odstupanja cijene – od 60% prosjeka do svega 1,4 puta od prosjeka.

Relativne cijene stanova u Istarskoj županiji po općinama u odnosu na prosječne kupoprodajne cijene od 2012. do 2019. godine

Cjenovna odstupanja

Razlog u velikim odstupanjima u cijena, osobito kod kuća, treba tražiti u načinu formiranju cijena nekretnina te velikom broju parametara koji utječu na krajnju cijenu.

Stanovi, osobito oni manji, plaćaju se po kvadratu te im na cijenu utječe lokacija, atraktivnost mjesta, kvaliteta gradnje, je li novogradnja i slično.

Kod kuća se cijena uglavnom ne određuje po kvadratu već u ukupnom iznosu. Zato je i cijena kuća po kvadratu puno manja naspram cijene kvadrata stana.

Najčešće cijena stana od 50 kvadrata je približna cijeni kuće od 100 kvadrata (prizemlje i kat) zato što postoji trade-off – udaljeniji si od centra grada, ali s većim prostorom za život. Odnosno u slučaju stana, manji prostor za život, ali si bliži žiži događanja i uglavnom je sve bliže, a možda stan ima i pogled na more.

Usporedba cijene nekretnina sa Zagrebom

Kada bi usporedili cijene kuće i stana u Zagrebu s cijenama u Istri, zapravo nema nekih velikih iznenađenja. Svakako, stan u Zagrebu dao bi se dosta lako zamijeniti s kućom u Istri – možda ne u Rovinju, ali u unutrašnjosti svakako.

O objavljenom datasetu cijena nekretnina

Napomena o datasetu: korištene podatke objavio je Ekonomski Institut Zagreb koji je podatke dobio od Porezne uprave na temelju sklopljenih kupoprodajnih ugovora. Dataset ne sadrži samo cijene nekretnina u Istri već za sve općine i gradove u Hrvatskoj.

Objavljene cijene mogu vam se činiti niže od realnih zbog čega je u ovoj analizi izračunat omjer cijena.

Također, objavljene su medijalne godišnje cijene samo za slučajeve gdje je bilo više od 4 provedene transakcije po kategoriji nekretnine i općini. Dakle, jedna kupoprodaja ne definira prosjek zbog čega se može reći da su ovi podaci reprezentativniji.

Autor Marko Božac

Geek, optimist & doer. Ekonomist 🤓 zaokupljen operacijama, inovacijama, digitalnim transformacijama i analizom podataka te zaljubljenik u marketing, komunikacije i dizajn. 📱

Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Obavezna polja su označena sa *

Ova web-stranica koristi Akismet za zaštitu protiv spama. Saznajte kako se obrađuju podaci komentara.